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Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen will, hört in Gesprächen mit Interessenten oder Maklern schnell einen Satz, der irritiert: „Für ein vermietetes Objekt zahlen wir maximal das Fünfzehnfache der Jahresmiete." Warum nicht einfach den Marktwert? Was ist dieser „Faktor"? Und wie unterscheidet sich das von dem, was ein Selbstnutzer zahlen würde? Dieser Artikel erklärt, wie der Kaufpreisfaktor entsteht, was ihn beeinflusst und welche Stellschrauben Ihnen als Verkäufer offenstehen.
Der Kaufpreisfaktor — in der Fachsprache auch Vervielfältiger — ist das Verhältnis zwischen dem erzielten Kaufpreis und der Jahresnettokaltmiete eines Mietobjekts. Er beantwortet eine schlichte Frage: Wie viele Jahresnettomieten zahlt ein Käufer für das Objekt?
Die Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Die Jahresnettokaltmiete ist die Summe aller Nettokaltmieten über zwölf Monate — Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlungen bleiben außen vor.
Der Kehrwert des Faktors ergibt die Bruttomietrendite in Prozent:
Bruttomietrendite (%) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 %, ein Faktor von 25 entspricht 4 %. Kapitalanleger vergleichen diese Rendite mit alternativen Anlageformen. Deshalb hängt der am Markt akzeptable Faktor stark vom Zinsniveau und der lokalen Nachfrage ab — er ist kein fester Wert, sondern ein Marktpreis.
Für Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche Bewertungsverfahren. Es ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt, die auf Grundlage des Baugesetzbuchs erlassen wurde.
Das Ertragswertverfahren trennt zwei Wertkomponenten:
Der Reinertrag ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten — also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Dieser Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeleitet wird.
Den Liegenschaftszinssatz veröffentlicht der jeweils zuständige Gutachterausschuss — er spiegelt die marktübliche Renditeerwartung für die jeweilige Objektklasse und Region wider. Wer wissen will, welcher Liegenschaftszinssatz für seine Region gilt, findet ihn im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses.
Vier Faktoren wirken sich in der Praxis regelmäßig auf den Faktor aus, den ein Markt akzeptiert:
Die Lage ist der stärkste Einzelfaktor. In gefragten Innenstadtlagen oder Universitätsstädten sind Käufer bereit, niedrigere Anfangsrenditen — also höhere Faktoren — zu akzeptieren, weil sie langfristig mit Wertsteigerung und stabiler Nachfrage rechnen. In Regionen mit schwacher Bevölkerungsentwicklung erwartet der Markt höhere Anfangsrenditen, was niedrigere Faktoren bedeutet. Dieser Unterschied kann erheblich sein und lässt sich weder durch Präsentation noch durch Verhandlungsgeschick überbrücken.
Ein häufig übersehener Punkt: Liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel, rechnet der Käufer mit dem tatsächlichen Mietertrag, nicht mit einem potenziellen. Umgekehrt kann eine Miete, die bereits am Marktdurchschnitt liegt, ein Argument für einen höheren Faktor sein — das Mietsteigerungspotenzial ist dann begrenzt, das Risiko aber auch.
Hinweis: Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind an Obergrenzen gebunden. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt Erhöhungen auf maximal 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 %. Eine Mieterhöhung setzt zudem die Zustimmung des Mieters oder ein gerichtliches Verfahren voraus. (Stand: November 2026)
Ein Objekt, das in naher Zukunft eine größere Instandhaltung oder eine energetische Modernisierung erfordert, mindert den Ertragswert — der Käufer zieht die geschätzten Kosten vom Kaufpreis ab. Der Reparaturstau, der oft der eigentliche Verkaufsgrund ist, wird also im Kaufpreisfaktor sichtbar. Wer sich fragt, warum ein Angebot unter den eigenen Erwartungen liegt, findet die Antwort häufig in diesem Posten.
Je älter ein Gebäude und je kürzer seine wirtschaftlich verbleibende Nutzungsdauer, desto höher ist der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren und desto niedriger der Vervielfältiger. Eine durchgeführte Kernsanierung kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern und sich positiv im Ertragswert niederschlagen — sofern sie dokumentiert ist.
Das ist der Kern der Situation: Ein Mietvertrag, der beim Verkauf besteht, geht auf den Käufer über. Das regelt § 566 BGB mit dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete". Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mietverhältnisses ein — und übernimmt gemäß § 566a BGB auch die Mietsicherheit (Kaution), die der Mieter beim Einzug geleistet hat.
Für einen Kapitalanleger ist das kein Nachteil, sondern der Normalfall: Er kauft ein Objekt mit laufendem Ertrag und einem Mieter, dessen Bonität und Zahlungsverhalten dokumentiert ist. Für einen Selbstnutzer dagegen stellt sich die Frage, ob und wann er selbst einziehen kann — und das hat einen Preis.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweist — in der Regel die Nutzung durch sich selbst oder enge Familienangehörige. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer und betragen bis zu neun Monate (§ 573c BGB). Ob und wie ein Gericht den Eigenbedarf bewertet, hängt vom Einzelfall ab. Die hier genannten Aussagen sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.
Zusätzlich gilt: Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, ist eine Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach dem Ersterwerb möglich. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von der Landesregierung ausgewiesen wurden, verlängert sich diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Das bedeutet für den Kaufpreis: Selbstnutzer zahlen in der Regel weniger als Kapitalanleger, weil Wartezeit und Unsicherheit einen Preis haben. (Stand: November 2026)
Ein Sonderfall, den Vermieter häufig übersehen: Hat ein Vermieter eine bislang nicht in Wohnungseigentum aufgeteilte Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und wird diese Wohnung erstmals verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB.
Das bedeutet: Der Vermieter schließt zunächst einen Kaufvertrag mit einem Dritten. Dieser Vertrag wird dem Mieter mitgeteilt, der dann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Konditionen einspringen kann. Macht der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht geltend, läuft der Verkauf an den Dritten weiter.
Praktische Konsequenz: Bei umgewandelten Eigentumswohnungen verlängert sich der Verkaufsprozess, und der Notar muss die Mitteilung an den Mieter und den Fristablauf koordinieren. Wer diesen Schritt übersieht, riskiert eine Anfechtung des Kaufvertrags. (Stand: November 2026)
Aus der Praxis ergibt sich eine Reihe von Punkten, an denen ein Verkaufsprozess typischerweise hängt oder Wert verloren geht:
Ein häufiger Irrtum: Der Ertragswert ist keine feste Größe, aber viele Stellschrauben lassen sich nicht kurzfristig drehen.
Was nicht funktioniert: Eine Mieterhöhung kurz vor dem Verkauf, um einen höheren Faktor zu rechtfertigen. Kapitalanleger rechnen die Jahresnettokaltmiete im Status quo, nicht auf Basis einer geplanten Erhöhung, für die noch keine Zustimmung vorliegt. Wer in der Vermarktung mit einem Mietpotenzial argumentiert, das rechtlich noch nicht durchsetzbar ist, verliert Glaubwürdigkeit bei Käufern, die das wissen.
Was einen echten Unterschied machen kann:
Die Frage, ob ein Kapitalanleger oder ein Selbstnutzer der richtige Käufer ist, hängt vom Objekt ab — nicht nur von der Mietsituation. Ein Kapitalanleger bewertet Lage, Miethöhe, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer und rechnet das Ergebnis in einen Faktor. Ein Selbstnutzer bewertet dasselbe Objekt nach anderen Kriterien: Grundriss, Ausstattung, Nachbarschaft — und zieht davon ab, was die Wartezeit auf den eigenen Einzug kostet.
In vielen Fällen ist der Kapitalanleger der rationellere Käufer für ein gut vermietetes Objekt — weil er kein Interesse an der Wohnung für sich selbst hat, sondern am laufenden Ertrag. Ein Text oder ein Exposé, das den Mieter als Hindernis behandelt, schreckt genau diese Käufer ab: Wer ein Renditeobjekt sucht, will einen Mieter, der zahlt und bleibt.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie sind zwei Fragen entscheidend: Wer ist der richtige Käufer — Kapitalanleger oder Selbstnutzer? Und ist das Objekt so dokumentiert und aufgestellt, dass der Käufer keinen Risikoabzug vornehmen muss?
Der Kaufpreisfaktor ist das Ergebnis dieser Bewertung, kein willkürlicher Verhandlungsspielraum. Er lässt sich nicht manipulieren, aber er lässt sich mit einer sorgfältigen Vorbereitung verteidigen — und mit dem richtigen Käufer für das jeweilige Objekt.
Wenn Sie wissen möchten, welcher Faktor für Ihr Objekt realistisch ist und welche Käufer dafür in Frage kommen, beschreiben Sie uns das Objekt über das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns für eine erste Einschätzung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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